Tendances du marché immobilier en France et en montagne : regard vers 2026

Alors que l’année 2025 touche à sa fin, le marché immobilier français affiche un profil contrasté mais porteur d’opportunités. Après deux années de ralentissement, les courbes du secteur montrent aujourd’hui des signes de stabilisation voire d’embellie, dans un contexte économique favorable à l’activité.

1. Une reprise générale du marché en France

Sur le plan national, l’immobilier ancien a amorcé en 2025 une vraie reprise des transactions, avec une progression notable du volume de ventes estimée à +11 % par certains réseaux professionnels : signe que la demande reste bien présente malgré un environnement encore sensible aux taux d’intérêt. Reddit

Les prix, qui avaient connu un repli dans certaines métropoles, tendent à se stabiliser voire à reprendre légèrement dans plusieurs zones. Selon les projections, ce rééquilibrage devrait se poursuivre en 2026, avec des variations régionales modérées plutôt qu’une envolée généralisée. Immoplus

Un mouvement fort concerne aussi la priorité donnée aux biens performants énergétiquement : les normes (comme celles du DPE) deviennent un critère central pour les acheteurs et impactent les décisions d’achat ainsi que les stratégies d’investissement. Reddit

2. Le marché de la montagne : attractivité et dynamisme autour du Mont-Blanc

Si le marché national montre des signaux positifs, l’immobilier en montagne, et particulièrement autour du Pays du Mont-Blanc, continue de se distinguer par sa vigueur.

Dans les stations alpines, la demande ne faiblit pas ; bien au contraire. Les prix au mètre carré dans des secteurs très prisés comme Chamonix, Megève ou La Clusaz se maintiennent à des niveaux très élevés : souvent supérieurs à 8 000 € / m², avec des pointes encore plus fortes pour les biens haut de gamme ou bien situés. Le Dauphiné Libéré+1

Cette attractivité s’explique par plusieurs facteurs : la rareté de l’offre, l’attrait international pour les résidences secondaires, et une valeur perçue de « refuge » qui rend ces biens résistants face aux fluctuations classiques du marché. La Tribune

Cependant, cette dynamique présente aussi des défis pour les résidents locaux. Ailleurs dans la vallée du Mont-Blanc, notamment à Chamonix, certaines mesures ont été prises pour répondre à la pénurie de logements accessibles aux habitants permanents, due à la forte proportion de résidences secondaires et aux locations touristiques. Le Monde.fr

3. Comparer la plaine et la montagne : des marchés qui se différencient

Globalement, le marché immobilier en plaine ou dans les grandes agglomérations se redresse lentement après des années de pression sur les prix et de contraintes liées aux taux d’intérêt. Dans ce contexte :

• La montagne fait figure de segment résilient : les biens y conservent leur attractivité même en période d’incertitude économique.

• La valeur sociale et environnementale d’un lieu devient un objectif clé pour de nombreux acheteurs, ce qui renforce l’intérêt pour des zones offrant qualité de vie, nature et activités quatre saisons.

• L’équilibre entre résidences principales, secondaires et locations de courte durée reste un enjeu crucial, tant pour la cohésion des territoires que pour la durabilité du marché.

4. Perspectives et conseils pour 2026

À l’aube de 2026, plusieurs éléments clés méritent l’attention :

• Le marché devrait continuer de se stabiliser, avec une tendance à la modération des prix dans plusieurs régions tout en restant soutenu dans les zones les plus attractives.

• L’importance croissante des critères énergétiques et de durabilité dans le choix des biens n’est pas une simple mode : elle s’impose comme un facteur durable de valorisation.

• Pour les investisseurs et les acheteurs, conjuguer qualité de vie, potentiel de valorisation et conscience environnementale sera plus que jamais essentiel.

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Nos vœux pour 2026

Toute l’équipe de Realp’Immobilier – l’immobilier en conscience vous adresse ses meilleurs vœux pour 2026 !
Que cette nouvelle année vous apporte confiance, sérénité et réussite dans vos projets immobiliers, qu’ils soient personnels ou professionnels.
Nous vous souhaitons de trouver le lieu qui résonne avec vos aspirations, alliant confort, équilibre et sens.

Et surtout, merci de nous accompagner dans cette aventure : l’immobilier en conscience, c’est construire des projets qui ont du sens, respectent les territoires et s’inscrivent dans une vision durable du vivre ensemble

FOCUS SUR L'IMPACT DE LA LOI LE MEUR AU PAYS DU MONT BLANC
Valider les modifications et revenir à la liste
Dans nos Communes du Pays du Mont Blanc, parmi lesquelles bien entendu Cordon, Combloux, Megève une nouvelle législation risque de bouleverser le paysage immobilier.

En effet, le Parlement a tranché, après un vote unanime des sénateurs (oui, ils sont d'accord parfois), les députés ont eux aussi dit "Banco !" ce jeudi 7 novembre 2014, adoptant à 168 voix contre 54 la désormais célèbre loi "anti-Airbnb", promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. (loi n° 2024-1039, dite « loi Le Meur »).

 
La loi Le Meur : ou comment imposer la résidence principale !

Il était une fois une belle idée : permettre aux habitants des communes touristiques de ne pas être chassés par la prolifération des résidences secondaires et des meublés de tourisme.
Son objectif ? Redonner un peu d'air aux habitants des zones tendues en freinant la multiplication des locations de courte durée et en boostant l’offre pour ceux qui cherchent un vrai chez-soi.
 

• Les points clés pour les logements existants.... :

Moins d’abattements fiscaux.
Désormais, les propriétaires de meublés non classés verront leur abattement fiscal passer à 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels, contre un confortable 50 % jusqu’à 77 700 € auparavant. Autrement dit : le fisc arrive avec une gomme et il n’a pas peur de s’en servir. Même sort pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, qui voient leur avantage fiscal raboté à 50 % (contre 71 % auparavant).
Et encore, certains trouvent ça trop généreux ! Le député Inaki Echaniz aurait bien voulu serrer la vis encore plus, mais le Sénat a dit "Oh, ça va bien maintenant !"

Limiter, encadrer, surveiller… Airbnb devient un sport à haut risque
Désormais, les mairies pourront abaisser la durée maximale de location touristique de 120 jours à 90 jours, histoire que les résidences principales restent… des résidences principales.
Enfin, cerise sur le gâteau : dès 2034, tout meublé touristique (hors résidences principales) devra afficher un diagnostic de performance énergétique au moins classé D. En clair, si votre logement est une passoire thermique, mieux vaut prévoir une bonne dose d’isolation avant de penser aux touristes.

 

• ...et pour les futurs logemenst : limiter la « prolifération » des résidences secondaires

 

Son arme secrète ? Une « servitude de résidence principale » imposée dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En clair, les communes pourront désormais obliger les futurs logements à être des résidences principales…
L’idée est simple : obliger les heureux propriétaires de logements neufs à vivre au moins huit mois par an dans leur bien. Magnifique sur le papier, mais dans la vraie vie, c’est une autre histoire…

Il existera des dérogations spécifiques (obligations professionnelles, raisons de santé, force majeure). La location en meublé touristique sera limitée à 120 jours par an, voire 90 jours dans certains cas.

Quelles sanctions et quelles obligations ?

Pour faire respecter cette brillante idée, la loi prévoit des sanctions ….

Un propriétaire qui loue son bien en meublé touristique au-delà de 120 jours par an pourra se voir infliger une astreinte financière de 1000€ par jour plafonnée à 100 000 euros. Ouch ! Mais encore faut-il que quelqu’un surveille tout ça… et c’est là que ça devient drôle : aucun mécanisme de contrôle clair n’est prévu en amont. On compte donc sur les propriétaires pour être honnêtes et sur les maires pour jouer aux enquêteurs. Bonne chance !
Le service instructeur des permis de construire se retrouve aussi avec une belle mission impossible : vérifier l’intention des futurs habitants. Si un propriétaire précise dans sa demande qu’il veut une résidence secondaire, le permis pourra être refusé. Mais s’il ne dit rien ? Eh bien, mystère et boule de gomme, tout dépendra de l’appréciation des services de l’urbanisme…

….et une Obligation d’information…une de plus !
cette servitude devra être mentionnée dans tous les actes de vente, les baux et autres contrats sous peine de nullité. Ainsi, propriétaires et locataires seront pleinement informés de leurs obligations.

Quelles Communes seront concernées ?  

Celles où la taxe sur les logements vacants existe ou celles où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc immobilier. On imagine déjà les maires faire des calculs savants pour savoir s’ils franchissent le seuil.
Une fois la servitude instaurée, elle ne concerne que les zones urbaines ou à urbaniser.
Au plan national, 9 316 communes sur les 35 000 en France sont concernées
 

• Et par chez nous qui sera donc concerné ?

La Communauté de Communes Pays du Mont-Blanc regroupe depuis 2013 les communes de Combloux, les Contamines Mont-Joie, Cordon, Demi-Quartier, Domancy, Megève, Passy, Praz-sur-Arly, Saint-Gervais les Bains et Sallanches

Voici selon les données INSEE - 2021 les pourcentages de résidences secondaires -  

Il ressort que le Pays du Mont Blanc est susceptible d’être en première ligne puisque sept communes sur 10 dépassent largement le seuil fixé par la Loi : Communes de COMBLOUX- CORDON – DEMI-QUARTIER – LES CONTAMINES MONTJOIE- MEGEVE – PRAZ SUR ARLY – SAINT GERVAIS -

Sources : 
LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (1) - Légifrance

Airbnb : adoption définitive de la proposition de loi réduisant l'avantage fiscal des locations de meublés touristiques | LCP - Assemblée nationale
Consulter le texte législatif